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世直し本舗|村上智史の「士魂商才!」 

マンション管理見直し本舗代表のブログ。分譲マンションの管理に潜むリスクを解消し、豊かなマンションライフを実現するための見直し術をご案内します。

保険料の改定だけじゃない⁉ 地震保険の変更点で注意すべきポイントは?

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昨日、NHKの情報番組「あさイチ」でも取り上げていましたが、今月から地震保険料が改定になりました。

 

「全国平均で5%の値上げ」とされていますが、それだけの情報では不十分です。

 

今回の改定で注意すべきポイントを3つご紹介します。

 

#1 値上げは今回を含めて3回に分けて実施される!

 

地震保険料は全国平均で+19%の引き上げが必要とされていますが、2014年7月に全国平均で+15.5%の引上げがあったばかりです。これを考慮し、2017年1月・2019年1月・2021年1月の3回に分けて段階的に19%まで上がる見込みです。

 

今回の保険料改定については、全国の被害予測を実施した結果、全国平均で19%の値上げが必要とされています。

 

しかしながら、2014年に保険料率の大幅改定(平均15%強のアップ)を実施したばかりであることを考慮して、今回を含めて2021年まで3回に分けて順次料率の引上げを行うことになっています。

 

#2 契約者にとって朗報⁉ 損害区分が4つに増える!

 

地震保険と言えば、建物の被害状況によって3つの区分(全損・半損・一部損)で保険料の支払額が大きく異なる点に特徴がありました。

 

■ 全 損:損害割合50%以上

■ 半 損:損害割合20%以上

■ 一部損:損害割合20%未満

 

従前の区分によると、全損(支払率:100%)のケースに対して、半損(支払率:50%)や一部損(支払率:5%)のケースの場合の保険金の支払率が大きく下がるうえに、半損に近い損害でも「一部損」と認定されると、半損の10分の1しか支払われないという点に対して批判もありました。

 

それを考慮したのか、今回の改定では上記の3つの区分から4つの区分(全損・大半損・小半損・一部損)となり、大半損(支払率:60%)・小半損(支払率:30%)が新設されました。

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ただし、損害割合の判定基準は下記の表の通りのため、損害区分の細分化によって被災者が受け取る保険金の「平均額」は下がることになります

 

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#3 保険料の改定率は、地域によって大きく異なる!

 

「全国平均ベースの保険料」は上昇するわけですが、すべての地域で押しなべて上がるわけではありません。

 

たとえば、下記のように近畿圏を中心に10%以上値下がりになる府県があります。

(愛知・岐阜・三重・京都・大阪・兵庫・奈良・和歌山)

 

一方、上昇率の高い地域(10%超)は以下の通りです。

(東京・千葉・埼玉・神奈川・福島・山梨・静岡・徳島・高知・香川・大分・宮崎)

 

地震保険に加入している、もしくはこれから加入しようと考えていらっしゃるなら、まず自分の居住地域は値上がりするのかどうかを確認することです。

 

もし、大幅に上昇する地域なら、今後も段階的に上昇するので長期契約(最長5年)することによって保険料の上昇リスクを先送りすることができます。

 

【参考記事】

yonaoshi-honpo.hatenablog.com

 

 

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管理会社との契約更新時こそ見直しのチャンス!強かな交渉のススメ

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いま、管理見直しのコンサルティングをしているマンションの中で、リプレイス(管理会社の変更)検討案件にも携わっています。

 

その候補各社のプレゼンを聞いていると、単に委託金額だけの比較検討だけに止まらず、各種無償サービスの追加、もしくは品質的な担保となるコミットも行うケースも珍しくありません。

 

たとえば、下記のような提案があります。

 

【無償サービスの追加:例】

■ 長期修繕計画の見直し実施

■ 管理規約の改正案の提示

■ 竣工図面の電子データ化

■ 専有部のトラブル発生(漏水事故、カギ紛失など)への業者取次ぎサービス

 

【管理品質の維持向上に資する業務の約束:例】

■ フロント担当者による巡回点検(月3回)

■ 清掃状況の現場チェックと管理員への指導(月1回)

■ 理事会議事録の早期提出(開催後1週間以内を目安とする)

 

こうした提案に触れてみて、ふと考えてみました。

 

通常の場合、管理会社は既存の顧客(管理組合)に対して契約更新だからと言ってこのような提案を行うことはまずありません

 

いわば「新規顧客限定のキャンペーン」だと言えます。

 

そこで、実際にリプレイスを検討するかはともかくとして、今の管理会社と契約を更新する際には、上記のような対応を受け入れることを条件として理事会から要望してみてはどうでしょうか。

 

と言うのも、

「マンション管理適正化法」の施行後、管理委託契約の「自動更新」は認められなくなりました。

 

つまり、たとえ同仕様・条件での更新だとしても、期間満了3ヶ月前までに管理会社が管理組合に対して契約更新の申し出を行い、重要事項の説明を経て総会決議を得ることが必要とされているのです。

 

したがって、管理会社から現状と同条件で契約更新の申し出がなされたら、カウンターオファーとして彼らが新規受託のために他のマンションに提示している付帯条件も付けるよう要望を出してみるのです

 

委託金額の減額にはなかなか応じてくれないかもしれませんが、顧客満足に資するような付帯条件の追加については意外に応じてくれる可能性が高いと思います。

 

それに、もし断られたとしても別にこちらが損をすることもありません。

「ダメでもともと」のスタンスで行きましょう。

 

管理業界は割と他社の動向について疎いところがあるので、「他社はこんなこともやってくれるそうだけど、おたくはやらないの?」と、かますだけでも効果は大きいのではないでしょうか。

 

以上、「賢い消費者として強かさに交渉することのススメ」でした。

 

 

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規約違反にご注意!マンション住まいの初心者が陥りやすいNG集

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分譲マンションは、一戸建てと違って他の所有者と共有する財産のため、区分所有法にもとづいて様々なルールを定めています。

 

そのため、分譲マンションを購入すると、法律や別途管理組合が定める「ルール」にしたがって生活することが求められます。

 

その「ルール」の代表が、管理規約やそれにもとづく使用細則ですが、これらをじっくり読んで理解している方は少数派でしょう。

 

その結果、自分の「ジョーシキ」にもとづいて勝手に判断して行動してトラブルに発展するケースも少なくありません。

 

分譲マンションにおいて、「初心者」が誤解しやすいポイントは2つあります。

 

ひとつは「専有部分と共用部分の境界」に関する誤解です。

 

たとえば、

あなたは以下の質問にすべて自信を持って回答できますか?

 

(1)「住戸の玄関ドア」はすべて専有部である?

(2)「窓ガラス・網戸」は専有部である?

(3)「バルコニー」は専有部分だ?

(4)住戸の内側はすべて専有部だ?

 

自信がない方は、ぜひこちらの記事の解説をご覧ください。

 

suumo.jp

もう一つは「専用使用権のある共用部分の取扱い方法」に関する誤解です。

 

たとえば・・

「転勤のために、マンションを他人に貸すことに……。駐車場も一緒に貸したい。」


「自宅のベランダの一部が地震で損壊した!危険なので業者に頼んで修繕したい。」

 

「隣地の植栽が伸びてマンション敷地内を越えてきた。邪魔なので切りたい。」

 

これらはすべてNGな行為に該当します。

 

なぜNGなのかがよく分からない方は、ぜひこちらの記事を読んでみてください。

 

suumo.jp

 

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マンション住民同士の挨拶禁止に賛否両論があるワケ

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マンション内の挨拶禁止をルール化した管理組合の話。

 

新聞への投稿がツイッター上で「これが日本の最先端の近所付き合いです」と紹介されたことで、しばらくの間ネットでざわつくことになりました。

 

かく言う私もその一人で、挨拶の禁止 ⇒ 世知辛い世の中という図式のもと、本ブログである種の嘆きに近い意見を述べました。

 

 【参考記事】

yonaoshi-honpo.hatenablog.com

 実際、SNSにおいても、挨拶自体にコミュニケーションを促したり、一定の防犯効果をもたらすといった「効用」を理由に、挨拶を禁止することに違和感を表明する感想や意見が多く見られたのは確かです。

 

しかし、一方で子どもを持つ親御さんなどから、挨拶することさえ昨今は犯罪に巻き込まれるきっかけにもなりうると懸念する声もあることが分かりました。

 

この背景には、都市化に伴うマンションの増加と、それに伴う近所付き合いの減少があると思います。

 

また、個人情報保護重視の風潮とも相まって、同じ分譲マンション内でも近所はおろか、隣りの住人の家族構成さえ分からないし、むしろそれを当然と考えて関心すらもたなくなっているのが実情ではないでしょうか。

問題なのは、こうした昨今の事情に乗じて何らかの悪意をもつ外部の人間が、マンション内に潜入することが十分あり得るということです。

 

某有名芸能人の留守中に、そのマンションの管理人(コンシェルジュ)が部屋に忍び込んだという衝撃的な事件も記憶に新しいところですが、一体誰なら信じられるのか正直分からなくなっているようなご時世なのです。



こうした事情を踏まえると、「マンション内での挨拶禁止ルール化」の事例をただちに都市部でのコミュニティ崩壊の現れと捉えるのはいささか早計だったのではないかと思います。

 

挨拶の効用は認めるとしても、子どもの安全という側面から考えた場合にはそれが裏目に出てしまうリスクもある以上、大人側に一定の配慮が必要かもしれません。

 

本テーマに関心のある方は、SUUMOジャーナルの記事もご覧ください。

suumo.jp

 

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関西エリアでも、管理委託費の4割削減が実現!

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今、京都でこのブログを書いています。

昨日、コンサルティング先の管理組合で臨時総会が開催され、管理会社のリプレイスが反対票もなく無事承認されました。

 

新築以来、20年間の長きにわたってこのマンションの管理を受託していた大手デベ系管理会社の「搾取」の終焉が決まった瞬間でした。

 

現状の委託費に対して3割超のコスト削減が十分可能との査定診断をもとに目標を定め、8月から現管理会社との交渉を開始していましたが、2割強の減額提示にとどまっていました。

 

また、これまでの法令法違反を含む業務怠慢などへの不満もあって、秋以降は他社へのリプレイスに方針を転換し、理事会を中心に検討を進めることになりました。

 

その後、候補先3社からの相見積りの取得、各社からのプレゼン会の実施を経て理事会で1社に絞り込み、今回の総会決議に至ったというわけです。

 

■ 管理会社による「搾取」の実態はいかほどか?

 

今回、管理委託費がどのように変動したかをご紹介すると、

管理委託費全体としては現状比42%の削減となりました。

 

30戸のマンションですが、年間約210万円のコストが削減できました。

1戸当たりに換算すると、年間7万円の経済効果となります。

 

ただ、管理業務のすべてが一律に下がっているのかと言えば、決してそうではありません。

 

■ 業務の費用項目によって異なる削減率

管理委託費は、管理員・清業務、設備保守点検業務、事務管理、管理会社経費等で構成されていますが、下記のグラフに示すように各々の削減率はかなり違います。

(※ちなみに、管理員の勤務時間や設備保守点検の頻度などの仕様は従前と変わりません。)

 

 

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最も削減率が高かったのは、管理会社の経費(いわゆる一般管理費)で削減率は100%となっています。

 

つまり、新たな管理会社ではこの経費自体がなくなったということです。

 

もともと、管理員や清掃業務などの各業務項目においても、管理会社はいわゆる「元請け」の立場で一定のマージンを上乗せしているのが一般的です。

 

にもかかわらず、さらに「一般管理費」などと称して別途報酬を請求するのはいわば「二重搾取」と言っても過言ではないでしょう。

 

これに次いで大きいのが、事務管理費(63%)、廃棄物処理費(59%)となっています。

 

ここで補足しておくと、この地域では民間業者による一般廃棄物処理が広く行われており、この管理組合は管理会社の「協力業者」に新築以来一貫して委託していました

 

そして、こちらの業務も他の業者から改めて見積もりを取得したところ、苦もなく半額以下になったというわけです。

 

これが、分譲マンションの管理における「隠れた搾取の実態」です。

 

■ 管理見直し成功の秘訣は、管理組合の主体性と団結力

 

ただ、今回管理の見直しが成功した真の要因は、当社のコンサルティングによるものではないと考えています。

 

やはり何と言っても、執行機関である理事会内の団結力が強かったこと、また一般組合員への広報も丁寧に行ってきたことで、思いのほか組合内の合意形成がスムーズに進んだことではないかと思います。

 

これまでコンサルを引き受けた他のマンションの中には、理事会の主体性が欠如していて、どこかいつも他人事のような目線で自らが責任を取ろうとしないタイプも見られます。

 

そういう管理組合は、必ず途中で試みが頓挫しています。

 

このマンションでは、管理会社の怠慢に気付いたことで問題意識に目覚め、結束力が高まるとともに主体性を取り戻したことが功を奏したと思われます。

 

目下のところ、この管理組合ではヴィンテージマンションとして長く資産価値を保つためのリノベーション工事を計画中で、今回のコスト削減で得られる余剰資金をそのプランに有効活用できる見通しとなりました。

 

今後も新たな課題に向かって進んでいく管理組合の力になれれば、こちらもコンサルタント冥利に尽きるというものです。

 

 

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マンションで直接給水方式が薦められているワケとは?

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ご自分のマンションの給水がどうなっているかご存知ですか?

 

給水方式には、貯水槽方式直接給水方式の大きく2種類があります。

 

4階以上のマンションであれば、屋上に高架水槽か、1階や地下に受水槽があるかの違いはあれ、公共水道から一旦敷地内の貯水槽にプールしたうえで、各住戸に給水しているケースが多いと思います。

 

ただ、昨今東京都や横浜市をはじめ各自治体では、公共水道から直接給水する方式を推奨しているのです。

 

これには2つの事情があります。

 

一つは、水道管の口径が拡大されたことによって水圧が上昇し、貯水槽を介さなくとも給水できる対象建物が増えたことがあります。

 

もう一つは、マンション内の水の衛生事情に関する問題です。


法律上は、貯水槽の設置者(分譲マンションの場合は、管理組合)が適切に管理する責任があり、特に容量が一定水準を超える場合には、法律で年1回以上の水質検査)と水槽内の清掃が義務づけられています。

 

ただ、必ずしもすべてが十分に維持管理されているわけではありません。

その結果、残留塩素の濃度低下による雑菌の繁殖などが懸念されています。

 

さらに、昨今では節水機能の高いトイレや洗濯機の普及、単身・共働き世帯の増加に伴って水槽内に水が長い時間滞留する傾向が見られることも、水質悪化の要因と指摘されています。

 

貯水槽の場合、清掃や水質検査といった維持管理以外に、築30年目を目途に設備リニューアルを行う必要も出てくるので、その際に多額の出費を求められます。

 

マンションの長期修繕計画には、もちろんそうした設備更新の費用も計上されているはずですが、管理組合として今後も貯水槽方式を今後も維持するのか、それとも更新期を迎えたのを機に貯水槽を撤去して直接給水方式に変更するのかを検討するのもよいでしょう。

 

ただ、直接給水方式の方が貯水槽方式よりもすべてが優れているというわけではありません。

 

たとえば、災害発生時に断水となった場合でも、受水槽があればしばらくの間は住戸内への給水が可能という利点があります。

 

それぞれのメリットとデメリットのどちらを重視するかで選択肢も変わってきますから、慎重に検討することをお勧めします

 

詳しく知りたい方は、SUUMOジャーナルに執筆した記事をご参照ください。

 

suumo.jp

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新年1月セミナー開催のお知らせ

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「1月度 マンション管理セミナー」を開催いたしますので、下記の通りご案内申し上げます。

  

先着10名様のお申し込みを受け付けております。どうぞお早目にご応募ください。

【日時・会場】

平成29年 1月 21日(土) 14:00~16:00

 

LEAGUE 5階 ミーティングスペース(501号室)

 

東京都中央区銀座3-11-3

東京メトロ「東銀座」駅歩2分 「銀座」駅歩5分 

 

 

【参加料金】

 お一人様  5,000円(税込) 

※ ただし、下記のいずれかの条件に該当する方は「無料」とさせていただきます。

初めて弊社セミナーに参加される方

弊社に個別にご相談いただける方

※ご希望の方には、管理組合様宛の領収証を発行いたします。

 

【内 容】

1. 講 演 


(1)   管理コスト3割削減を実現したマンションの事例紹介<2017年バージョン>


弊社のサポートでコスト3割削減を実現したマンションの事例(3物件)について、見直し実現までのプロセスと経済効果をご紹介します。

従前の管理組合の財政事情や管理委託費の査定結果、管理仕様の見直しポイント、管理会社との交渉経過、最終的に妥結した内容までをわかりやすく解説します。

今回は、今年見直しを実施した最新事例を追加した新バージョンとなります。

【主な内容】

・1年間で段階的に管理委託費を下げて適正化を実現した事例(90戸)

・管理会社の抵抗を受けて、設備保守業務を専門業者に委託して減額した事例(22戸)

・コスト以外にも管理会社の対応能力への不満が原因でリプレイスした事例(30戸)


(2)無関心では危ない!長期修繕計画の見直し方

長期修繕計画が、どのようにして作られているかご存知ですか?

計画作成のガイドラインに沿って作成された場合にはあらかじめ前提条件が決まっていますから、必要とされる単位面積当たりの修繕工事費は新築時点ではどのマンションも概ね同じ水準です。

重要なのは、その後の「計画のメンテナンス」。新築時の施工品質やその後の保守管理の状況などに応じて随時見直していくことが必要です。

さらに、居住者の高齢化などに伴うライフスタイルの変化をふまえた修繕プランや、新たな修繕技術の導入の可能性も検討する余地があります。 

大切な資産価値を長きにわたって維持するために長計をどのように見直していけばよいのか?そのポイントを解説します。

<主なテーマ>
・長期修繕計画の作られ方
・補修・修繕・改修の違い
・長期修繕計画が「風化」してしまう理由
・長期修繕計画を見直す3つのポイント
・新技術の採用によるライフサイクルコストの低減
・長期修繕計画のメンテナンスの方法

【講 師】 村上 智史(弊社代表取締役)

 

2. 個別相談会(※希望者のみ)

貴マンションの管理委託費を簡易診断させていただきます。(無料)その他、管理会社の変更や大規模修繕、高圧一括受電、省エネ対策などのご相談も随時承ります。

 

【お申込み方法】

弊社サイトの問合せページからお申し込みください。 

 

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