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世直し本舗|村上智史の「士魂商才!」 

マンション管理見直し本舗代表のブログ。分譲マンションの管理に潜むリスクを解消し、豊かなマンションライフを実現するための見直し術をご案内します。

規約違反にご注意!マンション住まいの初心者が陥りやすいNG集

マンション関連ニュース・データ

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分譲マンションは、一戸建てと違って他の所有者と共有する財産のため、区分所有法にもとづいて様々なルールを定めています。

 

そのため、分譲マンションを購入すると、法律や別途管理組合が定める「ルール」にしたがって生活することが求められます。

 

その「ルール」の代表が、管理規約やそれにもとづく使用細則ですが、これらをじっくり読んで理解している方は少数派でしょう。

 

その結果、自分の「ジョーシキ」にもとづいて勝手に判断して行動してトラブルに発展するケースも少なくありません。

 

分譲マンションにおいて、「初心者」が誤解しやすいポイントは2つあります。

 

ひとつは「専有部分と共用部分の境界」に関する誤解です。

 

たとえば、

あなたは以下の質問にすべて自信を持って回答できますか?

 

(1)「住戸の玄関ドア」はすべて専有部である?

(2)「窓ガラス・網戸」は専有部である?

(3)「バルコニー」は専有部分だ?

(4)住戸の内側はすべて専有部だ?

 

自信がない方は、ぜひこちらの記事の解説をご覧ください。

 

suumo.jp

もう一つは「専用使用権のある共用部分の取扱い方法」に関する誤解です。

 

たとえば・・

「転勤のために、マンションを他人に貸すことに……。駐車場も一緒に貸したい。」


「自宅のベランダの一部が地震で損壊した!危険なので業者に頼んで修繕したい。」

 

「隣地の植栽が伸びてマンション敷地内を越えてきた。邪魔なので切りたい。」

 

これらはすべてNGな行為に該当します。

 

なぜNGなのかがよく分からない方は、ぜひこちらの記事を読んでみてください。

 

suumo.jp

 

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マンション住民同士の挨拶禁止に賛否両論があるワケ

マンション関連ニュース・データ

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マンション内の挨拶禁止をルール化した管理組合の話。

 

新聞への投稿がツイッター上で「これが日本の最先端の近所付き合いです」と紹介されたことで、しばらくの間ネットでざわつくことになりました。

 

かく言う私もその一人で、挨拶の禁止 ⇒ 世知辛い世の中という図式のもと、本ブログである種の嘆きに近い意見を述べました。

 

 【参考記事】

yonaoshi-honpo.hatenablog.com

 実際、SNSにおいても、挨拶自体にコミュニケーションを促したり、一定の防犯効果をもたらすといった「効用」を理由に、挨拶を禁止することに違和感を表明する感想や意見が多く見られたのは確かです。

 

しかし、一方で子どもを持つ親御さんなどから、挨拶することさえ昨今は犯罪に巻き込まれるきっかけにもなりうると懸念する声もあることが分かりました。

 

この背景には、都市化に伴うマンションの増加と、それに伴う近所付き合いの減少があると思います。

 

また、個人情報保護重視の風潮とも相まって、同じ分譲マンション内でも近所はおろか、隣りの住人の家族構成さえ分からないし、むしろそれを当然と考えて関心すらもたなくなっているのが実情ではないでしょうか。

問題なのは、こうした昨今の事情に乗じて何らかの悪意をもつ外部の人間が、マンション内に潜入することが十分あり得るということです。

 

某有名芸能人の留守中に、そのマンションの管理人(コンシェルジュ)が部屋に忍び込んだという衝撃的な事件も記憶に新しいところですが、一体誰なら信じられるのか正直分からなくなっているようなご時世なのです。



こうした事情を踏まえると、「マンション内での挨拶禁止ルール化」の事例をただちに都市部でのコミュニティ崩壊の現れと捉えるのはいささか早計だったのではないかと思います。

 

挨拶の効用は認めるとしても、子どもの安全という側面から考えた場合にはそれが裏目に出てしまうリスクもある以上、大人側に一定の配慮が必要かもしれません。

 

本テーマに関心のある方は、SUUMOジャーナルの記事もご覧ください。

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関西エリアでも、管理委託費の4割削減が実現!

マンション管理見直し本舗とは

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今、京都でこのブログを書いています。

昨日、コンサルティング先の管理組合で臨時総会が開催され、管理会社のリプレイスが反対票もなく無事承認されました。

 

新築以来、20年間の長きにわたってこのマンションの管理を受託していた大手デベ系管理会社の「搾取」の終焉が決まった瞬間でした。

 

現状の委託費に対して3割超のコスト削減が十分可能との査定診断をもとに目標を定め、8月から現管理会社との交渉を開始していましたが、2割強の減額提示にとどまっていました。

 

また、これまでの法令法違反を含む業務怠慢などへの不満もあって、秋以降は他社へのリプレイスに方針を転換し、理事会を中心に検討を進めることになりました。

 

その後、候補先3社からの相見積りの取得、各社からのプレゼン会の実施を経て理事会で1社に絞り込み、今回の総会決議に至ったというわけです。

 

■ 管理会社による「搾取」の実態はいかほどか?

 

今回、管理委託費がどのように変動したかをご紹介すると、

管理委託費全体としては現状比42%の削減となりました。

 

30戸のマンションですが、年間約210万円のコストが削減できました。

1戸当たりに換算すると、年間7万円の経済効果となります。

 

ただ、管理業務のすべてが一律に下がっているのかと言えば、決してそうではありません。

 

■ 業務の費用項目によって異なる削減率

管理委託費は、管理員・清業務、設備保守点検業務、事務管理、管理会社経費等で構成されていますが、下記のグラフに示すように各々の削減率はかなり違います。

(※ちなみに、管理員の勤務時間や設備保守点検の頻度などの仕様は従前と変わりません。)

 

 

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最も削減率が高かったのは、管理会社の経費(いわゆる一般管理費)で削減率は100%となっています。

 

つまり、新たな管理会社ではこの経費自体がなくなったということです。

 

もともと、管理員や清掃業務などの各業務項目においても、管理会社はいわゆる「元請け」の立場で一定のマージンを上乗せしているのが一般的です。

 

にもかかわらず、さらに「一般管理費」などと称して別途報酬を請求するのはいわば「二重搾取」と言っても過言ではないでしょう。

 

これに次いで大きいのが、事務管理費(63%)、廃棄物処理費(59%)となっています。

 

ここで補足しておくと、この地域では民間業者による一般廃棄物処理が広く行われており、この管理組合は管理会社の「協力業者」に新築以来一貫して委託していました

 

そして、こちらの業務も他の業者から改めて見積もりを取得したところ、苦もなく半額以下になったというわけです。

 

これが、分譲マンションの管理における「隠れた搾取の実態」です。

 

■ 管理見直し成功の秘訣は、管理組合の主体性と団結力

 

ただ、今回管理の見直しが成功した真の要因は、当社のコンサルティングによるものではないと考えています。

 

やはり何と言っても、執行機関である理事会内の団結力が強かったこと、また一般組合員への広報も丁寧に行ってきたことで、思いのほか組合内の合意形成がスムーズに進んだことではないかと思います。

 

これまでコンサルを引き受けた他のマンションの中には、理事会の主体性が欠如していて、どこかいつも他人事のような目線で自らが責任を取ろうとしないタイプも見られます。

 

そういう管理組合は、必ず途中で試みが頓挫しています。

 

このマンションでは、管理会社の怠慢に気付いたことで問題意識に目覚め、結束力が高まるとともに主体性を取り戻したことが功を奏したと思われます。

 

目下のところ、この管理組合ではヴィンテージマンションとして長く資産価値を保つためのリノベーション工事を計画中で、今回のコスト削減で得られる余剰資金をそのプランに有効活用できる見通しとなりました。

 

今後も新たな課題に向かって進んでいく管理組合の力になれれば、こちらもコンサルタント冥利に尽きるというものです。

 

 

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マンションで直接給水方式が薦められているワケとは?

マンション関連ニュース・データ

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ご自分のマンションの給水がどうなっているかご存知ですか?

 

給水方式には、貯水槽方式直接給水方式の大きく2種類があります。

 

4階以上のマンションであれば、屋上に高架水槽か、1階や地下に受水槽があるかの違いはあれ、公共水道から一旦敷地内の貯水槽にプールしたうえで、各住戸に給水しているケースが多いと思います。

 

ただ、昨今東京都や横浜市をはじめ各自治体では、公共水道から直接給水する方式を推奨しているのです。

 

これには2つの事情があります。

 

一つは、水道管の口径が拡大されたことによって水圧が上昇し、貯水槽を介さなくとも給水できる対象建物が増えたことがあります。

 

もう一つは、マンション内の水の衛生事情に関する問題です。


法律上は、貯水槽の設置者(分譲マンションの場合は、管理組合)が適切に管理する責任があり、特に容量が一定水準を超える場合には、法律で年1回以上の水質検査)と水槽内の清掃が義務づけられています。

 

ただ、必ずしもすべてが十分に維持管理されているわけではありません。

その結果、残留塩素の濃度低下による雑菌の繁殖などが懸念されています。

 

さらに、昨今では節水機能の高いトイレや洗濯機の普及、単身・共働き世帯の増加に伴って水槽内に水が長い時間滞留する傾向が見られることも、水質悪化の要因と指摘されています。

 

貯水槽の場合、清掃や水質検査といった維持管理以外に、築30年目を目途に設備リニューアルを行う必要も出てくるので、その際に多額の出費を求められます。

 

マンションの長期修繕計画には、もちろんそうした設備更新の費用も計上されているはずですが、管理組合として今後も貯水槽方式を今後も維持するのか、それとも更新期を迎えたのを機に貯水槽を撤去して直接給水方式に変更するのかを検討するのもよいでしょう。

 

ただ、直接給水方式の方が貯水槽方式よりもすべてが優れているというわけではありません。

 

たとえば、災害発生時に断水となった場合でも、受水槽があればしばらくの間は住戸内への給水が可能という利点があります。

 

それぞれのメリットとデメリットのどちらを重視するかで選択肢も変わってきますから、慎重に検討することをお勧めします

 

詳しく知りたい方は、SUUMOジャーナルに執筆した記事をご参照ください。

 

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新年1月セミナー開催のお知らせ

マンション管理見直し本舗とは

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「1月度 マンション管理セミナー」を開催いたしますので、下記の通りご案内申し上げます。

  

先着10名様のお申し込みを受け付けております。どうぞお早目にご応募ください。

【日時・会場】

平成29年 1月 21日(土) 14:00~16:00

 

LEAGUE 5階 ミーティングスペース(501号室)

 

東京都中央区銀座3-11-3

東京メトロ「東銀座」駅歩2分 「銀座」駅歩5分 

 

 

【参加料金】

 お一人様  5,000円(税込) 

※ ただし、下記のいずれかの条件に該当する方は「無料」とさせていただきます。

初めて弊社セミナーに参加される方

弊社に個別にご相談いただける方

※ご希望の方には、管理組合様宛の領収証を発行いたします。

 

【内 容】

1. 講 演 


(1)   管理コスト3割削減を実現したマンションの事例紹介<2017年バージョン>


弊社のサポートでコスト3割削減を実現したマンションの事例(3物件)について、見直し実現までのプロセスと経済効果をご紹介します。

従前の管理組合の財政事情や管理委託費の査定結果、管理仕様の見直しポイント、管理会社との交渉経過、最終的に妥結した内容までをわかりやすく解説します。

今回は、今年見直しを実施した最新事例を追加した新バージョンとなります。

【主な内容】

・1年間で段階的に管理委託費を下げて適正化を実現した事例(90戸)

・管理会社の抵抗を受けて、設備保守業務を専門業者に委託して減額した事例(22戸)

・コスト以外にも管理会社の対応能力への不満が原因でリプレイスした事例(30戸)


(2)無関心では危ない!長期修繕計画の見直し方

長期修繕計画が、どのようにして作られているかご存知ですか?

計画作成のガイドラインに沿って作成された場合にはあらかじめ前提条件が決まっていますから、必要とされる単位面積当たりの修繕工事費は新築時点ではどのマンションも概ね同じ水準です。

重要なのは、その後の「計画のメンテナンス」。新築時の施工品質やその後の保守管理の状況などに応じて随時見直していくことが必要です。

さらに、居住者の高齢化などに伴うライフスタイルの変化をふまえた修繕プランや、新たな修繕技術の導入の可能性も検討する余地があります。 

大切な資産価値を長きにわたって維持するために長計をどのように見直していけばよいのか?そのポイントを解説します。

<主なテーマ>
・長期修繕計画の作られ方
・補修・修繕・改修の違い
・長期修繕計画が「風化」してしまう理由
・長期修繕計画を見直す3つのポイント
・新技術の採用によるライフサイクルコストの低減
・長期修繕計画のメンテナンスの方法

【講 師】 村上 智史(弊社代表取締役)

 

2. 個別相談会(※希望者のみ)

貴マンションの管理委託費を簡易診断させていただきます。(無料)その他、管理会社の変更や大規模修繕、高圧一括受電、省エネ対策などのご相談も随時承ります。

 

【お申込み方法】

弊社サイトの問合せページからお申し込みください。 

 

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チラシ情報では分からない中古マンションのリスク

マンション関連ニュース・データ

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数ある中古マンションから購入する物件を選ぼうとするとき、どのように候補先を絞り込んでいきますか?

 

まず大まかなエリアを決めたうえで、物件の築年数、最寄駅からの距離、部屋の間取り、日照条件などをチェックするのがおそらく一般的だと思います。

 

ただ、それだけでは将来後悔するかもしれません。

 

と言うのも、分譲マンションの場合、物件によって維持管理の面で大きな違いが出やすいからです。

 

販売チラシに記載されている情報では把握できない「管理」面のリスクをどうチェックするのか、基本的なポイントをご紹介します。

 

#1 必要な資料の収集

目ぼしい物件を見つけたら、物件の詳細情報として下記の資料を仲介業者を通じて入手するようにしましょう。

■総会議案書と議事録(過去2,3年分)
■管理規約・使用細則
■長期修繕計画書

 

#2 管理費の滞納状況

管理組合は、区分所有者から管理費や修繕積立金、駐車場等の施設使用料を毎月徴収していますが、それが確実に入金されているかどうかを確認しましょう。

 

それを知るには、毎年1回開催される定期総会の議案書に必ず決算報告が掲載されているはずなので、そこで確認します。

 

決算報告の「貸借対照表」中の「資産の部」(向かって左側)に未収金が計上されているかの有無、計上金額の多寡を確認しましょう。

 

たとえ会計収支では黒字だとがあったとしても、未収金がたまっていればその分キャッシュが少なくなっているわけですから、財政事情は厳しくなります。

 

また管理組合や管理会社が滞納者を長期間にわたって放置しているようなら、組合運営に不安があるマンションと考える必要もあるかもしれません。

 

#3 駐車場の稼働状況

あなたが車を所有している場合、そのマンションに空き区画があればラッキーと思うでしょう。

 

しかし、問題なのはその稼働状況です。

 

もし駐車場の空き区画が全体の2割を超えるようなら、管理組合の収益が予定よりもそれだけ減っているのですから、将来管理費等の負担が増えるリスクがあります。


特にそれが機械式設備の場合には、保守点検や修繕工事にも費用がかかるので高リスクと言えます。

 

#4 大規模修繕の実施状況

分譲マンションでは、外壁改修や屋上防水を含む大規模修繕工事をおおむね12~15年ごとに実施するのが一般的です。

検討中のマンションが築15年を超えている場合には、過去に大規模修繕を実施しているか、あるいは近い将来実施する予定があるかを長期修繕計画書や管理会社へのヒヤリングを通じてチェックしておきましょう。

 

管理組合の決算上は、修繕積立金の残高が多く順調な財政状況に見えても、大規模修繕の実施で大きく変動するおそれがあります。

 

相当の築年数が経過しているにもかかわらず、これまで大規模修繕が一切なされていない場合には、執行機関である理事会の議事録も入手して管理組合の運営が適正に行われているかをチェックするのもよいでしょう。

 

本テーマに関心のある方は、本日掲載されたSUUMOジャーナルの記事をご参照ください。

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管理組合にとって有効な管理会社のPRポイントは?

管理見直しの極意

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先日、管理会社のリプレイスを検討中のマンション管理組合で、管理会社3社によるプレゼン会が行われました。

 

プレゼン時間は、各社30分間。その後は質疑応答で15分間。

 

各社には事前にお願いして、受託した場合はその組合を担当してくれるフロント候補者にも陪席してもらいました。

 

管理委託費の見積金額は事前に提出してもらっていましたが、3社のうち2社は当方要望額をほぼクリア。

 

しかし、残りの1社は現状とあまり変わらない金額で、事実上「選外」となってしまいました。

 

この最も高い金額で見積もった管理会社(※A社と呼ぶことにします。)には、

プレゼンの面でも他社と違う「特徴」が見られました。

 

◆ プレゼンの同行人員

他の2社は、営業担当2名とフロント候補者1名の計3名でした。

でも、A社は5名でやってきました・・・。

支店長以下、営業課長、営業課長代理、営業嘱託の4名に、フロント候補者。

 

プレゼンは、営業課長と担当者で分担して行い、(着席して説明するようお願いしたにもかかわらず)ずっと立ちっぱなしで身振り手振りを交えて熱弁を振るっていました。

 

でも、残り3人中2人はほぼ発言の機会なし・・。

そんなに人員を動員するから、コストがかかるのではないのでしょうか?

 

◆ PR内容に対する違和感

 特徴的だったのは、A社からのアピールポイントの説明です。

 その一部をご紹介します。

 一見良さそうなのですが、よく考えてみると「だから何?」と思ってしまいます。

 

1)受託実績が豊富です!

A社の場合、全体の7割が親会社の分譲物件もしくは同業他社のM&Aによるもの。

つまり、自力での営業実績は全体の3割しかないことに留意が必要なのです。

 

2)長期修繕計画は毎年更新します!

果たしてそんなに頻繁に見直す必要があるのでしょうか?

管理組合のベネフィットがよくわかりません。

 

3)緊急コールセンターは自社開発の設備監視システムで対応してます!

設備監視システムまで自社で所有する必要性はあるのでしょうか?

警備専門会社とうまく連携すれば特に問題はないように思います。

これもコスト高の要因になっていないのでしょうか・・?

 

4)フロント担当者の女性比率が高い!(候補者も女性)

男性よりも女性向きの職種と考えているのでしょうか?

これまで特にそう思ったことはないですが・・。

 

5)管理の品質とは「人材」で決まる!当社は人材がウリです!

それはその通り。

ただ、一般論で言われても、A社の人材のどこが優れているかは伝わってきません。

 

顧客(管理組合)へのアピールで効果的なのは、

裏付けのないイメージの訴求よりもファクト(事実)の方です。

 

特に、以下の4つが重要だと思います。

 

#1 見積金額が妥当か?

過剰な仕様を設けるよりも、まずは合理性・妥当性のあるコストで勝負すべきです。

 

#2 近傍での受託実績(特に外部受注)は豊富か?

新規顧客がもっとも安心するデータです。

 

#3 所轄の支店・営業所が物件に近いか?

「万が一」、「緊急時」への対応に不安がないかを気にする組合役員は多いです。

 

#4 フロント担当候補者の印象はどうか?

これが最も難題です。

 

同じ会社でも、フロント担当者の良しあしで雲泥の差が出るのが現実です。

 

いくら教育研修しようとも属人的な差があるのは否めません。

 

もちろん、少々の面接だけでは人間の本質まではわかりませんが、事前に「面通し」がないよりはマシでしょう。

 

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