11月セミナー開催のお知らせ

「11月度　マンション管理セミナー」を開催いたしますので、下記の通りご案内申し上げます。

先着１０名様のお申し込みを受け付けております。どうぞお早目にご応募ください。

記

【日時・会場】

平成28年 11月 19日（土）　14:00～16:00

LEAGUE　５階　ミーティングスペース（501号室）

東京都中央区銀座３－１１－３

東京メトロ「東銀座」駅歩2分　「銀座」駅歩5分　

【参加料金】

　お一人様　　5,000円（税込）　

※　ただし、下記のいずれかの条件に該当する方は「無料」とさせていただきます。

・初めて弊社セミナーに参加される方。

・弊社に個別にご相談いただける方

※ご希望の方には、管理組合様宛の領収証を発行いたします。

【内　容】

１．　講　演　

(1)   電力小売りが全面自由化！マンション一括受電は今後どう進めればいい？

鳴り物入りで、４月から始まった電力小売りの完全自由化。しかしながら、新電力に契約を変更した割合は、半年経過しても全世帯のたった3％と言われています。

理由は簡単で、わざわざ切替えたとしても、料金がせいぜい5％程度しか下がらないからです。また、標準プラン以外の契約変更には対応していない、あるいは料金が今と変わらないといった事情もあります。

一方、管理組合が主体となって高圧一括受電を導入すれば、大きく料金を削減することが可能です。ただ、一括受電のしくみやメリットはもちろん、それに伴う変更点やリスクまでを正しく理解している方はとても少ないために普及が進んでいません。

一括受電には大きく２つのスキームがありますが、それぞれの特徴から、導入の条件、メリットやリスクが何かを論点を整理して解説いたします。

（2）５年ぶりの改正で「標準管理規約」はどこが変わった？

マンションの管理ルールについて、高齢化等を背景とした管理組合の担い手不足、管理費滞納等による管理不全、暴力団排除の必要性、災害時における意思決定ルールの明確化など様々な課題が指摘されてお り、これら課題に対応した新たなルールの整備として標準管理規約が約５年ぶりに改正になりました。

過去の標準規約改正の経過とともに、今回改正された主な内容とポイントを整理して解説いたします。

＜主なテーマ＞

・管理規約と区分所有法の違いとは？

・「標準管理規約」が制定された背景と趣旨

・直近２回（平成16年、平成23年）の改正内容について
・マンション管理士などの外部専門家が組合役員に就任する場合の対応方法について
・自治会等との機能分担を想定した「コミュニティ条項」が再整理されたわけ
・住戸の価値に連動した議決権の設定が可能に
・駐車場の使用権の割当て方法の見直しについて

【講 師】　村上　智史（弊社代表取締役）

２．　個別相談会（※希望者のみ）

貴マンションの管理委託費を簡易診断させていただきます。（無料）その他、管理会社の変更や大規模修繕、高圧一括受電、省エネ対策などのご相談も随時承ります。

【お申込み方法】

弊社サイトの問合せページからお申し込みください。　

※　ブログ認知度向上にご協力いただければ嬉しいです　(＾▽＾)/

　　↓　　　　　　　↓

　

マンションの民泊対策で後手に回る国交省の対応

10月27日付の朝日新聞で、

分譲マンションにおける「民泊」の普及への対応として、国土交通省はマンションの管理規約に民泊の受け入れの可否を明示するよう促すことを決めた、という記事が出ています。

www.asahi.com

今後、国交省が管理規約の改正案を作成し、業界団体などに通知するとのことです。

また同じ日の毎日新聞では、「東京・新宿区が、旅館業法の許可を得ていない違法な民泊への対策に取り組むべく、住民や不動産団体、警察署などによる検討会議をつくり、独自ルールとして条例案をまとめようとしている」との記事が掲載されています。

なお、正式に合法と認められている民泊は、現時点では以下の２つしかありません。

①旅館業法に定める「簡易宿泊所」（住居専用地域内では不可）

②政府が「国家戦略特区」として定めた特定地域（大田区、大阪府大東市など4市）

ただ、民泊に対する管理組合の懸念とは、それが違法か合法かという問題ではないでしょう。

具体的には、民泊の普及によって騒音やゴミ出しのマナー等に関する宿泊客とのトラブルが発生したり、本来共用施設である「ゲストルーム」が悪用されて他の住人が不利益を蒙る、といった事態を未然に防ぐことがとても重要なのだと思います。

もちろん、ワンルームマンションなど賃貸によって資産運用を図りたいと考える人もいるでしょうから、管理組合の意思として民泊を容認するのかどうかはある意味「価値観の問題」でしょう。

とは言え、国交省の「標準管理規約」をはじめ、現在ほとんどのマンションの規約で定められている専有住戸の用途制限条項（＝「もっぱら住宅として使用する」）では、民泊に対する賛否の意思がグレーだと判断されてしまうことに最大の問題があります。

この「専ら住宅条項」に関連するリスクとして、近年シェアハウスやグループホームのような新たな業態も登場し、民泊と同様のトラブルが発生しています。

そのため、意識の高い管理組合では、こうした実例がまだなくても、少しでも予防効果を上げようと規約の改正を実施しているケースもすでに複数あります。

もちろん、規約改正で民泊等の活用禁止を明示したとしても、確信犯的な事例が出ることも十分あり得るでしょう。しかし、何も手を打たないよりは、はるかにマシです。

ここで問題としたいのは、これまでの国交省の緩慢な対応です。

国交省も当然こうしたリスクを認識していたはずなのに、今年3月に発表した「改正標準管理規約」では上記の「専ら住宅条項」について何も見直されなかったのです。

その辺の事情がちょっと腑に落ちません。

景気を浮揚させるために政府が「肝いり」で進める規制緩和策に対して国交省が水を差すのを恐れたからではないのか、と訝りたくなりますね。

 【参考記事】

yonaoshi-honpo.hatenablog.com

yonaoshi-honpo.hatenablog.com

yonaoshi-honpo.hatenablog.com

※　ブログ認知度向上にご協力いただければ嬉しいです　(＾▽＾)/

　　↓　　　　　　　↓

　

コストの大幅削減に成功した管理組合！次の課題は「駐車場の空き対策」

顧問先のマンション管理組合では、当社のサポートによって昨年から管理委託契約の見直しに着手した結果、管理委託費を33％削減することに成功しました。

１住戸当たりの経済効果としては、年間６万円にものぼります。

一方、このマンションでは、次の大きなテーマとして「駐車場の空き対策」を掲げ、専門委員会で具体的な対策の検討を進めていくことになりました。

というのも、全９０台（ほとんどが機械３段式）のうち、現在約４割が空き区画となっているからです。

また、大幅な管理コストの削減のおかげで、組合収支は十分黒字を維持できているものの、修繕積立金については長期修繕計画で予定している必要資金に対してまだ２割不足している状況です。

長計をもとに、設備の保守点検費や、修繕・設備の更新に必要な資金を計算したところ、パレット１台につき年間合計で８万円の経費がかかることが分かりました。

つまり、常時３０台分が空いていると、年間２４０万円ものおカネが無駄になってしまうわけです。

この組合では、居住者アンケートも実施して今後の利用ニーズを確認したところ、使用料の負担やパレットによるサイズ等の制限が特に影響しているわけでなく、クルマの利用ニーズ自体が減少していることが分かりました。

最寄駅から至近距離にあるため、中古市場でも人気が高いマンションなのですが、その恵まれた立地条件と築２０年目を目前に控え進行する居住者の高齢化が駐車場の稼働率の低下に繋がっていると思われます。

空き対策としては、「外部貸し」も検討の遡上に上がったものの、セキュリティ面からの不安や課税対策などの問題もあり、組合内でコンセンサスを得るには容易ではないとの結論になりました。

こうした事情も踏まえて委員会で審議した結果、まずは今後も稼働が見込めない駐車設備のメンテナンスや補修のコストを節約する方針を掲げ具体的なプランを検討していくことになりました。

現在有力なのは、全体として１０区画ある機械式パレットのうち、４区画を事実上平置き化し、設備を稼働させないようにしてはどうかという案です。

そのためには、点在している空き区画をなるべく集中させなければならないため、利用者の一部に車を別の区画に移動してもらうことも必要になるなど、様々な調整業務も今後生じてくることが予想されます。

でも、こちらの専門委員会の皆さんは、立候補で選任されたこともあって意識だけでなく協調性も高く、責任感も強いのでたいへん頼もしい方々です。

やがて、大きな成果が得られるのではないかと期待しています。

【参考記事】

suumo.jp

※　ブログ認知度向上にご協力いただければ嬉しいです　(＾▽＾)/

　　↓　　　　　　　↓

　

管理組合の役員を守る新しい保険商品が登場！

日新火災海上保険が、本年10月から「マンション管理組合役員賠償責任補償」サービスの販売を開始しました。

この補償サービスは「特約」として、共用部の火災や破汚損等の事故などに備えて付保するマンション総合保険（マンションドクター火災保険）に任意で追加して契約できるようです。

この補償の目的とは、管理組合の理事長等が「想定外の経済的損失」を被った場合のリスクに備えた保険なのだとか・・。ちょっとピンときませんねぇ。

同社がリリースした文書では、次のように説明しています。

■　マンションの管理組合役員は1～2年交代で就任することが多く、必ずしもマンション管理の実務に明るいわけではない。

■　そのため、誤って居住者の個人情報を外部に開示してトラブルに発展する、あるいは共用部分の修繕費用が「適正な支出額を超えている」として居住者から損害賠償請求をされる・・などのリスクがある。

■　補償の対象となる「経済的損失」として、以下のものを想定しています。

　（１）　法律上の損害賠償金

　（２）　告発された際の弁護士費用

　（３）　情報漏えい対応費等の補償

ただ、やはりリリース文書のレベルではこのサービスの「効能」がよく分からないので、同社の商品開発責任者に少し質問をしてみました。

その内容は下記の通り。

【質問　①】　

　この補償特約に関する保険料はいかほどでしょうか。

　また、保険会社としてマンションごとにリスクを評価するのでしょうか？

＜回答＞　

　管理組合の運営の良し悪しにかかわらず、住戸数に応じて一律に設定しています。

　年間１〜２万円程度の負担です。

【質問　②】

　「そもそも、管理組合役員の善管注意義務違反等で損害賠償請求にまで及ぶようなケースが事例としてあるのですか？」

＜回答＞

　「これまでの判例を見る限り、訴訟にまで発展したケースは組合員同士の感情的な対立が背景になっているのがほとんどです。

　しかも実際には、訴えられた役員が敗訴した事例はほとんどありません。

　ただ、理由はともかく告発された場合には弁護士に相談せざるを得ないため、経済的な負担を強いられることになります。

　この補償特約があれば、保険金を請求できるので安心いただけるでしょう。」

【質問　③】

　「この補償の金額はいくらでしょうか？」

＜回答＞

　「最大５００万円です。」

なるほど、ヒヤリングのお蔭でだいぶ理解が進みました！

保険料の負担も気にならないレベルだし、管理組合として検討に値する商品だと思います。

【参考記事】

yonaoshi-honpo.hatenablog.com

yonaoshi-honpo.hatenablog.com

※　ブログ認知度向上にご協力いただければ嬉しいです　(＾▽＾)/

　　↓　　　　　　　↓

　

マンションの「規模」はどれくらいがおススメなのか？

数あるマンションから自分の住まいを選ぶ場合に、何を条件に考えますか？

大まかなエリア、部屋のサイズ、購入金額、日照条件、通勤や通学等の利便性はもちろん考慮すると思います。

でも、マンション自体の規模についてはあまり考えないのではないでしょうか？

一口にマンションと言っても、最近では１千戸級のマンモスサイズもあれば、10～20戸程度のコーポラティブ・ハウスまで、その規模は千差万別です。

特に大規模なマンションは、その街のランドマークになることも多く、販売時に人気を博すことも多いようです。

でも、いざ入居してみると、以下に掲げるように大きいからこそのメリットが一転してデメリットに感じることもあるので注意が必要です。

＃１　 充実した共用施設

最近では、共用部分に居住者やその関係者限定で安価に利用できるゲストルームやラウンジ、保育所やスポーツジム、あるいはスパなどを装備しているマンションも増えてきました。

中には、観賞用の水槽や噴水施設まで装備している物件もありますね。

しかし、これらを運営していくには必ずコストがかかります。

水光熱費等はもちろんですが、最も大きいのはそこに「人」が介在するということ。

管理人やコンシェルジュ、清掃員などの人件費の負担が毎月支払う管理費に大きくのしかかってくることを頭に入れておく必要があります。

また、これらの施設が将来陳腐化・老朽化してくれば、修繕やリニューアルのための費用も別途必要になります。

これらの費用は、管理費とは別に徴収される修繕積立金で賄うことになります

でも、購入時の金額は故意に低く設定されていますので、長期修繕計画で将来どの程度増額される見通しになっているのか確認しておいた方がいいでしょう。

＃２　多彩な住戸タイプ

そのスケールメリットを利用して、１LDKから４LDKまでの豊富な住戸バリエーションをアピールする物件も多いですね。

でも、入居して管理組合を運営する立場になると、それも良しあしです。

というのも、住戸タイプや販売価格が多彩になるほど、入居者の家族構成、所得水準、ライフスタイルも大きく異なってくるからです。

そうなると管理組合としてさまざまなルールを定めたり、決め事をしなくてはならないときに、役員同士の意見のすれ違いが生まれやすく、まとめづらいことがあります。

また、大規模マンションになると顔見知りになれる人がごく一部に限られ、居住者の匿名性が増すため、組合活動や役員の就任に非協力的になりがちという傾向も見られます。

＃３　 住民同士が交流できるコミュニティの場　

300戸以上のマンモス・マンションになると、ひと声1,000人の住民がコミュニティを形成することになります。

そうなると既存の町会などとは別に、マンション内で完結する自治会組織を作るケースが多いです。

管理組合の活動に加えて、防災・防犯のためのルール作りから、住民同士の交流を促すイベントの開催などの企画・運営を任されるなんてことも十分ありえます。

こうした活動を好むかどうかは個人差が大きいところですが、消極的なタイプの方には大規模マンションは向いてないかもしれません。

このように、入居した後のマンションの運営面から考えると、

●　住戸数は、50戸から100戸程度

●　各住戸のサイズに、あまり大きな差がないこと

●　階数は１０階前後以下

以上３つがマンションの適正サイズとしてお薦めできる条件だと思います。

※　ブログ認知度向上にご協力いただければ嬉しいです　(＾▽＾)/

　　↓　　　　　　　↓

　

あなたの資産を守る! マンション管理見直しの極意

「電力料金」よりも「管理委託費」の見直しをお勧めするワケ

 今年４月から電力が自由化されましたが、皆さんは電力会社を変えましたか？

ちなみに、私は「No」です。

自由化してから半年を経過した時点で集計した結果、切替えた世帯の割合は全国平均でなんと３％にも満たない！

むしろ、実行した人の方が奇特なくらいの数字です。

あれだけの「鳴り物入り」だったにもかかわらず、とんだ肩透かしですね。

これほどまでに電力会社の変更が進まない理由とはなんでしょうか？

たとえば、

・新規参入企業が多いうえ、他のサービスと組み合わせたプランも様々で比較しづらい

・制度の理解が進んでいないため、ユーザー側の不安とリスクが拭えない

といった点が指摘されています。

しかし、最大の理由はきわめて単純で、

「さほど電気代が下がらないから」ということに尽きます。

多くの会社が既存の電力会社よりも安い金額を設定していますが、各社ともせいぜい5％前後安くなる程度です。

毎月の電気代が1万円としても、たった500円しか安くなりません。

この程度では、切り替えるほどのモチベーションに繋がらないことは容易に想像できます。

電力会社の切替えが当たり前になるには、少なくとも料金が10％ダウンの大台に乗ることが必要条件だと思います。

しかし、切替えが進まないとは言え、電力自由化への関心に比べると、

マンション管理への関心度は比較にならないほど低いと言えます。

でも実は、見直しによる経済効果は、圧倒的にマンション管理の方が大きいのです。

昨年からコンサルティングしている管理組合（神奈川県・９０世帯）では、管理委託費を見直した結果、年間５３５万円のコスト削減ができました。

１世帯あたりに換算すると、年間約６万円の経済効果。

これは、各区分所有者が毎月５千円も得することになったことを意味しています。

つまり、

毎月１万円の電気料金が半額に下がるのと同じことです。

電力見直し（月▲500円）の１０倍のインパクトにもなります。

しかも、これまでの経験から、そのマンションの規模等にかかわらず、管理を見直すことで１世帯（住戸）あたり年間５〜７万円は費用負担を下げることは十分可能だと考えています。

「ホンマかいな〜？」と思われたら、当社のサイトページにアクセスしてみてください。

実例として、それぞれ抱える事情や見直しの手法が異なる４件のマンションを紹介していますので。

 ＜事例紹介＞

yonaoshi-honpo.co.jp

※　ブログ認知度向上にご協力いただければ嬉しいです　(＾▽＾)/

　　↓　　　　　　　↓

　

２本の記事がスーモジャーナルに掲載されました！

スーモジャーナルに記事が２本掲載されましたので、本ブログでもご紹介します。

まずは、マンション管理組合における町内会の加入と町会費の徴収問題について。

私の顧問先でも、竣工以来１７年間管理費とともに町会費が自動的に引き落とされていることに疑問の声が上がった管理組合があります。

町内会（自治会）への参加はしないよりした方がいいとは思うものの、加入の段階で本人がしっかりと意思決定した認識がないこと、実際には町内会から恩恵を受けている実感がないこと、町内会の活動が見えないなどが背景にあるようです。

管理組合との違いは、以下のように大きく２つあります。

■　町内会は個人の任意で参加するかどうかを決められる。

　（※管理組合への加入は、区分所有者の義務です。）

■　町内会は地域内の居住者であれば参加資格があり、賃借人等も参加できる。

こうした点についてきちんと認識がなされないまま、加入手続きと会費の徴収だけが先行してしまっていることにも問題があると思います。

 ＜掲載記事①＞

suumo.jp

２本目は、

マンションの管理品質によって保険料の割引きが受けられる損害保険のご紹介です。

現状では、人間の生命保険と同様に、高経年のマンションほど保険料が高額にのぼる傾向がはっきりと見られるため、場合によっては管理費の増額リスクにも直面するケースも出ています。

ただ、漏水等の事故が起きる真の原因は「築年数」ではなく、「メンテナンス実施の有無」にあります。

こうした原因分析を踏まえて、日常の保守点検やしかるべき修繕を確実に実施していれば事故発生のリスクは小さいはず、という考えにもとづいて開発されたのが「マンションドクター火災保険」です。

この保険の最大の特徴は、マンション管理士が事前に管理組合の運営状況や保守点検・計画修繕の実施状況等をヒヤリングしてリスクを評価するという点にあります。

そして、上記の診断結果に応じて、保険会社が割引き率を勘案して見積りを提示するのです。

こうした仕組みを提供しているのは、マンションドクター火災保険だけです。

この診断サービスは「無料」のうえ、管理組合としても第三者の評価が受けられる貴重な機会になりますから、ぜひ一度お試しのほどを・・。

＜掲載記事②＞

suumo.jp

＜参考記事＞

yonaoshi-honpo.hatenablog.com

※　ブログ認知度向上にご協力いただければ嬉しいです　(＾▽＾)/

　　↓　　　　　　　↓